老街文化的传承与现代商业发展模式的融合

城市综合体是一个城市的微缩体，因为它本身涵盖了众多物业类型，基本具备现代城市的全部功能。而综合体项目按重要性排序是：商业(含商业街及购物中心)、酒店(含酒店式公寓)、写字楼(含SOHO)、住宅。

作者：李凤盈

概括而言，城市综合体至少有四个方面的作用。一是创造城市价值。通过多种功能的组合，功能协同，能够创造极高的社会价值，被称为推动经济发展和城市现代化建设的新引擎。二是完善城市功能。城市综合体是城市空间布局的创新模式，能够优化城市土地及空间资源配置，进一步完善城市功能。三是丰富城市生活。城市综合体以科学合理的方式整合各种消费资源，最大化地实现建筑、业态和人群的互补、联动和共享，提升了居民的生活质量，丰富了城市生活。四是提升城市品位。城市综合体是城市的地标性建筑，是城市的标志和名片，能够大幅提升城市的形象和品位。

城市综合体是现代商业发展模式的一个重要业态组合形式，更是现代化发展的一个体现和当代生活模式的一种反映。而旧城老街，往往则是历史原因自然组合形成，多数占据着一个城市最好的地理位置，延续着一个城市历史文化的发展脉络，她带着生活在这个城市人们的记忆。功能上她是一个城市的商业核心区、休闲娱乐区、住宿餐饮区等，早已具备发展成一个城市综合体的条件，但是在城市设计上，拥挤的街道、糟糕的景观环境、破败的建筑结构等早已无法承担一个新兴城市综合体的崛起。因此把老街的文化传承和现代商业发展的模式相融合，成了现今城市设计和发展的一个重要课题。下面就弥勒民主街老街改造项目做一个分析和探讨。

弥勒市地处云南省东南，红河哈尼族彝族自治州北部，北依昆明市石林县、南接开远市、东邻文山州丘北县、西连玉溪市华宁县，处于昆明、个旧、开远三个城市和滇中滇南两个经济区的结合部，位于昆明为中心的滇中经济区及“一小时经济圈”内，是两广进昆明的重要交通枢纽，是红河州的北大门。市境南北长约78公里，东西宽约50公里，国土面积4004平方公里。地理区位优势较明显。

项目位于弥勒市老城区的中心位置，东边紧邻小区旭苑，南北西周边紧邻商业广场和商业街，周边商业氛围足，交通方便，共享城市景观资源，冉翁路直通弥勒新市政府所在地，弥勒新城区在老城区的西边，是弥勒城市发展的原点和城市门户。西距新城中心2.6公里，北距昆明市公路里程132公里、石林56公里，南距红河哈尼族彝族自治州州府蒙自公路里程126公里、国家级口岸河口316公里。

历史文化上，弥勒市历史悠久，西汉元鼎六年（公元前116年）属同并和律高县地，至今已有2000多年的历史。弥勒，人神栖居的福地。弥勒市名与佛同名，这在中国多个城市中绝无仅有，即便在全世界也独一无二。弥勒人王炽创办的同庆丰（包括设在省外的天顺祥）以及玉溪人马心泉创办的兴顺和等票号，均属于南帮票号，是云南近代史上最先出现的民间金融机构。民族文化上，弥勒市是民族歌舞之乡，各民族创造了多彩多姿的优秀文化，被列为国家非物质文化遗产的“阿细跳月”、“阿细先基”就在这里诞生和传承，被誉为“中国民间文化艺术之乡”。宗教文化上，弥勒的人大多信佛，有史载曰：“州以弥勒名，其治好佛”。因此，被誉为“佛城”。

现状分析图

从现状分析来看，整个项目位于弥勒市中心，周边建筑已经慢慢改造和发展成为一系列成熟的现代小区和商业体系。项目现状已经无法满足周边发展和居民生活的需求。同时，本项目自身拥有三栋古建筑（文昌宫、建国楼、门楼）和相对保存较好，风格明显的一条老街（民主街）。

从消费分析和产业业态来说：

针对弥勒市场，除了传统的常住人口消费外，随着旅游产业的快速发展，弥勒的游客将成为弥勒市场消费的主力军。从目前市场潮流的引领者来看，已开始从70后的族群向80/90后这两个年轻族群转变，面对这两个充满活力，不乏个性与叛逆的年轻群体、如何与之进行消费者沟通，进而辅助品牌在年轻群体中的树立，是我们需要思考的。

90后和80后一样对国外的品牌有很强的倾向性，在全球化背景下成长的90后，消费国际化符号的品牌对他们有着强大的吸引力。

选用产品时，80/90后倾向于本人喜欢的品牌，这一般来自朋友、同窗以及网络的影响，他们对视觉享用、听觉享用的要求超过上一代。

80后买单的标准是喜欢，崇尚钱不是省出来的，消费无计划性：90后从小就具有名牌意识，标榜自我、紧跟潮流，并且成为中国IT消费主力军，这些都影响着这两代人的消费欲望。

针对80/90的业态分析 ：80后——给他们一个平台自我展现、让他们参与到整个过程，激发他们的创造力，分享体验并影响更多的消费群体。让消费者在体验消费的过程中体验文化、时尚，具体包括娱乐消费、情感消费和文化消费。创造一个有历史感、有质感，但又不缺乏创造力的街区。90后——互动式体验营销、个性化的限量营销。给予他们视觉、听觉、触觉、味觉、嗅觉五感的综合感受，才更能让他们感觉到酷、有意思、好玩。在方案中植入个性化的标签，引入独特的文化主题，紧跟潮流趋势。

综合上面的因素，现代化的消费形式和年轻的消费主体将会是这片改造区域的核心。设计出吸引年轻人和满足周边人们现代化生活方式的城市综合体是改造的关键。

在“创新、开放、多元”的规划理念下，保留外围道路交通路网不变，对内部控规路网进行适当调整，同时保留现状门楼、建国楼、办公楼、文昌宫等建筑。在规划与建筑设计、空间景观上采用了全新的设计理念，延续弥勒文化，再现古城记忆重筑滇中商魂，打造成为展现弥勒“文”与“商”文化的一张名片。

在整体规划上，以开放式、低密度的规划理念，充分体现出“开放街区、文化传承、空间共享“的核心规划理念，为弥勒市民及游客提供一处具有弥勒文化特色的开放、共享空间。

在建筑设计上，“以现代诠释传统”的理念构筑仿古风格的街巷、广场空间，将弥勒的历史文化精神注入到建筑群落之中，展现弥勒传统建筑的色彩与质感。通过保留弥勒老城核心区老建筑与空间肌理，局部融入弥勒虹溪古镇传统建筑要素，将其与现代栅格、玻璃幕墙进行融合，以古典穿插现代的手法营造出一片具有历史与现代交融、文化与商业要素和谐的开放城市空间。

在空间设计上，以连廊和平台等要素将二层和三层的各栋建筑分别彼此连通，形成很好的观光、体验、休闲、购物平台，连廊与平台错落有致，各层建筑进退有序，不相互影响各层的采光与使用，还增加空间的趣味性和景观的丰富性。

总平面图

总图布局上，舍弃了传统商业综合体大体量高容积率的常态，不再是高楼林立的办公会所，购物中心（Shopping mall）或是酒店公寓。而是结合当地文化和本土旅游发展，采用街巷的形式，小体量低容积率，多层传统坡屋顶，营造老街氛围。保留三栋古建筑，整合一个片区作为文化公园，舍去商业的利益，把更多的空间留给城市，这是对城市的回馈，也是对城市传统文化的尊重。同时，在旅游文化发展的当下，弥勒作为发展中的新兴城市，大规模集中的商业模式并不适合弥勒的城市现状和消费水平，也不是游客所希望得到的消费体验。反而是这样的街道小巷，古朴韵味更能得到现今消费者的心，也更能满足居住在这里的人们的生活需要。

在片区的业态布局上，以80/90后的需求作为出发点，力求符合每一个消费人群的心理需求。

60后父母与80后儿女：80后儿女引导着60后父母的消费行为。这类消费以传统休闲养生项目加上80后欣赏的创意型项目为主。向往项目：私房菜、咖啡店、茶室、电影院等。

70后父母与90后儿女：90后儿女引导70后父母的消费行为。这类消费群体趋向于不乏新鲜感的休闲项目。向往项目：咖啡厅（加艺术品展览）、茶室、商业街、书吧、电影院等。

80后父母与00后儿女：80后父母需为00后儿女的兴趣爱好买单这类消费群体趋向于青少年及儿童喜欢的游乐型项目。向往项目：电玩城、卡丁车、屋顶绿色花园农庄、3D主题屋（动漫、电影、网游、手游）、儿童主题乐园、滑冰场等。

从消费模式出发，把片区划分为住宅、学校、教育产业、特色餐饮、零售、影院和客栈。这些这些功能更多偏向于旅游体验和本土消费需求。

单体设计上，一层多是小商铺零售型，是传统街巷的经典模式。这样的模式能更好地发挥老街特色。在尺度宜人的老街闲逛，看一看传统的老手艺，听一听流传的老故事，体验一把老街的韵味。而二三层侧偏重于现代产业的业态划分，餐饮，游戏，影院或特色主题等，这些消费的目的性更强，带动性更大，人们会在这停留更长的时间，带来更多的效益。这些功能更多偏向于旅游体验和本土消费需求，不再盲目追求最新、最大、最奢侈的，反而回归最真、最纯、最舒适的。

结论：城市需要发展，老街需要改造，看似两者总是相互阻碍，实则老街就是城市的灵魂，她有岁月的积淀，历史的痕迹，文化的承载，而城市是老街的衍生。人们生活在城市里，也生活在老街中，只有深入的分析现在的人们在看什么、吃什么、买什么，需要什么，而老街又为我们保留着什么、传承着什么。两者其实是一脉相承，老街文化和现代商业模式的融合，就是对现代人们点滴生活背后的分析，找对了人们需求的由来和期望，也就找到了老街改变的方向。

项目鸟瞰图

老街新面貌

编辑制作：云南省城乡规划设计研究院信息中心